开彦 中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任

对既有建筑进行节能改造不仅能节约能源，也可以促进消费，带动产业结构调整；同时也可带给人们更舒适、环保的居住环境，可谓利国利民。“既有建筑节能改造”已成为了当前业内共同关注的话题。那么，到底该改造既有建筑的哪些部分？该如何改？怎样才能达到更好的改造效果？针对这些问题，中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦发表了如下观点。

多种方法解决资金问题

既有建筑特别是住宅建筑难度是较大的。难度大的原因是原来做的东西太简陋，产品包括门窗等都特简陋。要把它改成节能窗、外墙做成保温墙、加上遮阳、保温玻面，这个量很大，所以改造起来也很不容易。目前存在的最大问题就是资金怎么解决？开彦说，唐山在既有建筑节能改造方面是做得十分成功的，值得借鉴。

因为唐山的建筑是在唐山大地震以后盖的，老建筑很多，那些房子都是低标准的，各种配套设施质量都比较差，环境也不好，又不可能拆除，整个城市迫切需要提升，他们政府压力很大，下了很大决心来做。现在因唐山政府在既有建筑节能改造方面的力度很大，他们计划在三年内要做2000万平米的既有建筑节能改造，涉及到大概十几个小区，这个量是很大的，在资金问题方面，唐山的做法是：一部分是靠政府{包括地方和中央政府}来筹备一些资金，第二个来源是银行的贷款，通过贷款的方式来还利息，第三个是居民自己，居民自己也要出一部分钱，因为最后获利的还是住户本身，这样很多住户也是愿意的；当然，在住户这方面他们也做了一些工作，比如他们在前一阶段请来德国一研究所对唐山三栋楼的既有建筑节能改造做了一些案例，做完以后唐山的市民非常欢迎，因为做得很好，带来了很好的节能效果，所以通过做试验以后，居民真正看到了益处，所以他们也比较主动，资金上的问题就通过这几方面的努力解决了。

在解决资金问题上，还有一种在国际上叫“GDN”的方法，这种方法就是由国家专门做既有建筑节能改造的公司来筹钱，由他来投资免费为既有建筑进行改造，三到五年后，省下来的这部分能源再进行分成，这样投资的力度越大，他的利润就会越高。但由于其周期太长，资金投入过高，操作起来也是很难的，所以这种业务应该是由外国公司来做，如果我们国内有这种比较大的财团、实力的公司，也是可以做的，并且做起来相对国外有些公司要简化些。另外还有一种就是一些公共建筑、大型建筑、厂矿企业这种既有建筑在进行改造时，可采取卖指标的方式，比如用京都协议的办法来实行改造，就是你能给我检测多少量，达到目标了，我再给你钱，来收购这种指标，这种办法也适用于一些大型的有实力的公司来做。

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改造应做到能改则改

到底该改造既有建筑的哪些部分？

开彦说，比如唐山是老小区，从设施环境方面都比较差，首先从规划的角度来看，整体的一个小区和地段的规划，哪些该拆了，哪些该增加的、哪些该空出来和需要补充的，这些都要预先做规划。在小区里做整体的规划以后，确定哪些建筑可以做节能改造了，哪些是需要翻新或拆除的？比如一些平房和不值得保留的房子，可把它拆除，将拆迁后留下的土地无偿提供给开发商，与开发商交换：你替我改造现有的房子，我给你土地由你来开发，由你开发后投入市场来卖钱。这是运用城市运营土地的方法来运营，是一种政府行为，也是政府投入的一个方面。

其次从改善小区的环境、配套设施、交通状况、停车的状况着手，然后制定出一套整体的规划方案出来，对节能建筑的本身进行调研、调查实际情况，根据实际情况制定出一套节能方案：如需要换窗、增加玻璃等，要根据不同情况来制定节能方案。要通过建筑、能量消耗的计算来进行，即按照实际的方法来研究不同的建筑和方案，进行改造。从节能的系统上包括建筑本身土建系统，设备系统如锅炉、采暖设备、空调设备、通风设备等都可以做节能改造；而有些陈旧的设备是很费能源的，包括管道和系统上是否合理，都会影响能源的问题。所以这一块也是非常重要的，也是比较复杂的，必须看哪些能用，哪些不能用？应该怎么改造才能最节省能源，如果实在不值得改造了，就得拆除重建。

“但是既有建筑还是以改造为主，而不是以拆为主，实在改造不了、花费太大的，就只有拆了，但还是要做到能改则改。”开彦说，对于节能改造，现在能一步到位也是很难的，对老百姓来讲，条件好一点，温度能提高一点{因为老建筑在冬天时的室内温度不够}，减少一些暖气的负担就是有成就了，是不可能一步到位的，因为那样花费太高了，老百姓也不能接受，按照百分之五十至六十的节能就是理想的了。总的来说，改造总比不改要好，改造能产生很好的能源效益、经济效益和社会效益。

 解决改造中的难题

该怎样解决改造中的一些难题？一是资金问题，资金问题解决后就是怎样来动员住户，有些老住户是很麻烦的，他们会提出各种各样的要求和条件，如要出多少钱的问题、好坏的问题等，互相会产生很多纠纷，所以居民的工作是很难做的，要比做改造工作更难。解决这一问题主要靠政府，政府需在资金的政策、制度方面加大力度，需出台一些让大家都满意的政策和制度，这一工作实施起来也是十分困难的。

二是技术问题，不是所有的技术在既有建筑中都能使用的，要对症下药，不能一概而论。德国人对中国的关于既有建筑节能改造方面的研究很多，有一些很好的方案，既把能源改好，也能将环境质量提高，外形也做得很漂亮，但需花费的资金相对也较高。

开彦说，目前，促进既有建筑节能改造更好进行的办法是先从政府建筑开始，因为它是国家投资，建筑量也很多，相对好做一些，所以改造第一位应是政府建筑，由政府做出改造效果做出榜样；其次就是城市的大型公共建筑，如超市、百货公司、大的影院、博物馆、医院、学校、办公楼等；管道设备没这么复杂，所以它做起来容易，公共建筑改造完了对它本身有好处，在投资和收益上也是一致的，改造起来也容易；最后才是住宅建筑，因为既有住宅建筑量最大，改造最难，效益也没有公共建筑明显。所以应先做好公共建筑再来做住宅建筑。住宅建筑也分好几类，如容易改造的和不容易改造的、高档的和低档的，应先从高档的做起，然后再逐步普及，否则遇到的问题会很多，如遇到不容易解决的问题，事情就容易失败，一旦失败了再做起来就很不容易，所以必须要有科学有头脑的去做。

解决既有住宅建筑的改造难题主要靠政府，需政府出台各种政策和措施。开彦认为，这一块可向唐山学习，唐山3年改造2000万，这一数据是很可观，也是很困难的，他们采取了很多政策措施，在改造时事先做了论证，用综合性的方法，从基层、规划、融资、管理、技术队伍等方面都做了论证。

从唐山的经验来看，既有建筑的节能改造确实需由政府主导来做，需政府出台各种政策、措施和办法，调动广大市民的积极性，只有全民积极参与配合了，才能取得既有建筑节能改造的成功。